KİRANIN ÖDENMESİ ve ARTIŞI HAKKINDA

Kira sözleşmeleri hem kiracı hem de kiraya veren açısından belirli yükümlülükler doğurur. Bu yükümlülüklerin başında ise kira bedelinin zamanında ve uygun şekilde ödenmesi gelir. Peki kira ne zaman ve nasıl ödenmelidir?

Sözleşmede Belirtilmişse

Kira sözleşmesinde ödeme tarihi açıkça belirtilmişse, kiracı bu tarihte ödeme yapmakla yükümlüdür. Örneğin:

“Kira bedeli her ayın en geç 5’ine kadar ödenecektir.”

Bu gibi hükümler, bağlayıcılığı olan birer yükümlülük haline gelir.

Sözleşmede Belirtilmemişse

Sözleşmede herhangi bir tarih yoksa, Türk Borçlar Kanunu m.314 uyarınca kira bedeli her ayın sonunda ödenmelidir. Ancak uygulamada “peşin” ibaresi varsa bu, ayın başında ödeme yükümlülüğü doğurabilir.

Tatil Günlerine Denk Gelirse

Ödeme günü resmî tatil veya hafta sonuna denk gelirse, ödeme süresi takip eden ilk iş gününe uzar.

Kira Ödemesinin Yöntemi

Kiranın nasıl ödeneceği de en az zamanı kadar önemlidir. İşte en yaygın ve güvenli ödeme yöntemleri:

• Banka Havalesi / EFT / FAST: En sık tercih edilen yöntem. Dekont, hukuki anlamda ispat aracı olarak kullanılır.
• Otomatik Ödeme Talimatı: Banka üzerinden verilen talimatlarla her ay düzenli ödeme yapılabilir.
• Elden (Nakit) Ödeme: Ancak mutlaka makbuz alınmalı; aksi halde ödeme yapıldığı ispatlanamayabilir.
• Dijital Cüzdanlar / Online Platformlar: Özellikle dijital kira takibi sağlayan platformlar arasında yer alır.

Not: Hangi yöntem seçilirse seçilsin, ödeme belgesi saklanmalıdır. Bu belge, olası bir hukuki uyuşmazlıkta kiracının en güçlü kanıtıdır.

Gecikme Durumunda Ne Olur?

Kira zamanında ödenmezse, kiraya veren noter veya yazılı ihtar yoluyla kiracıya ödeme yapması için süre tanır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında:

• Kiracıya 30 günlük süre verilir.
• Bu süre sonunda ödeme yapılmazsa, tahliye davası açılabilir (TBK m.352)

KİRA ARTIŞI MESELESİ

Kira Artış Oranının Belirlenmesi

Sözleşmede Artış Oranı Belirtilmişse

• Taraflar kira sözleşmesinde yıllık artış oranı belirleyebilir.
• Ancak bu oran, TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez (TBK m.344).
• Örneğin sözleşmede %50 artış öngörülmüşse, TÜFE ortalaması %40 ise, geçerli oran %40 olacaktır.

Sözleşmede Artış Oranı Yoksa

• TBK m.344’e göre, kira bedeli bir önceki yılın TÜFE 12 aylık ortalamasına göre artırılır.
• Hakim, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir artış belirleyebilir.

Yasal Üst Sınır Var mı?

Geçmişteki %25 Sınırı

• 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında konut kiralarında %25 artış sınırı uygulanıyordu.
• Bu sınırlama 1 Temmuz 2024 itibariyle kaldırıldı.

Güncel Durum (2025 itibariyle)

• Artık hem konut hem de işyeri kiralarında TÜFE 12 aylık ortalaması üst sınır olarak geçerlidir.
• Taraflar bu oranın altında bir artışta anlaşabilir, ancak üstüne çıkamazlar.

Örnek Hesaplama

Mevcut kira bedeli: 10.000 TL Son 12 aylık TÜFE ortalaması: %65 Artış miktarı: 10.000 TL × 0.65 = 6.500 TL Yeni kira bedeli: 10.000 TL + 6.500 TL = 16.500 TL

Not: TÜFE oranları her ay TÜİK tarafından açıklanır. Güncel oranlara göre hesaplama yapılmalıdır.

5 Yıl ve Üzeri Sözleşmelerde Durum

• Kira sözleşmesi 5 yılı aşmışsa, TBK m.344/3 uyarınca:

• Hâkim, TÜFE oranı yanında kiralananın durumu ve emsal bedelleri de dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
• Bu düzenleme, kiraya verenin kira tespit davası açmasına olanak tanır.

TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), kira artış oranlarının belirlenmesinde temel ekonomik gösterge olarak kullanılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, kira bedeli artışları TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre yapılır.

TÜFE ve Kira Artışı Arasındaki Hukuki İlişki

Mevzuat Dayanağı

• TBK m.344:

• Taraflar kira sözleşmesinde artış oranı belirlemiş olsa bile, bu oran TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.
• Belirtilmemişse, kira artışı doğrudan TÜFE ortalamasına göre yapılır.
• 5 yılı aşan sözleşmelerde, hakim emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu gibi unsurları da dikkate alarak artış oranını belirleyebilir.

Güncel Uygulama (Ağustos 2025)

• TÜİK verilerine göre, Temmuz 2025 itibarıyla TÜFE’nin 12 aylık ortalaması %41,13 olarak açıklandı.
• Bu oran, işyeri kiraları için doğrudan uygulanabilir.
• Konut kiraları için ise 1 Temmuz 2024’te sona eren %25’lik yasal tavanın ardından artık TÜFE oranı esas alınmaktadır.

Örnek Hesaplama

Mevcut kira: 20.000 TL TÜFE 12 aylık ortalama: %41,13 Artış tutarı: 20.000 × 0,4113 = 8.226 TL Yeni kira: 28.226 TL

Neden TÜFE Kullanılır?

• TÜFE, tüketici fiyatlarındaki genel değişimi gösterdiği için enflasyonla uyumlu kira artışı sağlar.
• Hem kiracı hem de kiraya veren açısından adil ve öngörülebilir bir artış mekanizması sunar.
• Yargıtay kararlarında da TÜFE oranının emredici sınır olduğu vurgulanmıştır.

Kira artışında ev sahibi ve kiracı uzlaşamazsa, süreç dava ve arabuluculuk yollarıyla ilerler. Bu durum hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını doğrudan etkileyen bir uyuşmazlık türüdür.

Anlaşmazlık Durumunda İzlenecek Yollar

1. Yazılı Bildirim ve Müzakere

• Ev sahibi, kira artışını yazılı olarak bildirmelidir (genellikle en az 30 gün önceden).
• Kiracı bu artışı kabul etmeyebilir ve müzakere süreci başlar.
• Taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa, hukuki yollar devreye girer.

2. Arabuluculuk Süreci

• 1 Eylül 2023 itibarıyla, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir.
• Taraflar önce arabulucuya başvurur; anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.

3. Tahliye Davası

• Ev sahibi, kiracı yeni kira bedelini ödemezse tahliye davası açabilir.
• Ancak bu dava, sözleşme süresi, TÜFE sınırları, ve makul gerekçeler dikkate alınarak değerlendirilir.

Kiracının Hakları

• Yasal sınırları aşan artışlara itiraz edebilir.
• Sözleşme süresi dolmadan tahliye edilmesi kolay değildir.
• Mahkemede savunma hakkı vardır.

Ev Sahibinin Hakları

• TÜFE oranına kadar artış talep edebilir.
• Sözleşme bitiminde yeni şartlarla kira talep edebilir.
• Yasal prosedürle tahliye talebinde bulunabilir.

Tavsiye

• Taraflar arasında yazılı iletişim kurmak ve TÜFE oranına uygun tekliflerde bulunmak en sağlıklı yoldur.
• Anlaşmazlık durumunda arabuluculuk başvurusu yapılmalı; bu hem zaman hem maliyet açısından daha avantajlıdır.

Kiracının kira bedelini geciktirmesi veya hiç ödememesi hem hukuki hem de sözleşme bağlamında sonuçlar doğurur. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir ve ev sahibine çeşitli haklar tanır.

Hukuki Süreçler ve Sonuçlar

1. Yazılı İhtar Gönderilmesi

• Ev sahibi, kiracıya yazılı ihtar göndererek borcun belirli bir süre içinde ödenmesini talep eder.
• Genellikle 7 ila 15 gün süre tanınır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiracı temerrüde düşer.

2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m.315)

• İhtar sonrası 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.
• Bu dava, kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle sözleşmenin feshi ve tahliyesini konu alır.

3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)

• Bir kira yılı içinde iki farklı ay için yazılı ihtar gönderilmişse, ev sahibi artık tahliye talebinde bulunabilir.
• Bu durumda kira ödenmiş olsa bile, ihtarların varlığı yeterlidir.

Mali Sonuçlar

• Gecikme faizi talep edilebilir (sözleşmede belirtilmişse).
• Kiracı, geciken kira bedelini öderken faiz ve yasal masrafları da karşılamak zorunda kalabilir.

Kiracının Hakları

• İhtar süresi içinde ödeme yaparak tahliyeyi engelleyebilir.
• Arabuluculuk sürecine başvurarak uzlaşma sağlayabilir.
• Sözleşme hükümlerine aykırı taleplere karşı itiraz edebilir.

Tavsiyeler

• Kiracı gecikme yaşadığında, ev sahibine yazılı açıklama yapmalı ve ödeme planı teklif etmelidir.
• Ev sahibi ise ihtar sürecini belgelendirmeli ve hukuki prosedürleri doğru işletmelidir.