KİRALANAN MÜLKÜN BAKIMI, ONARIMI ve GİDERLERİ

Evin demirbaş tamiratları—örneğin kalorifer, su tesisatı, kombi gibi sistemsel arızalar—genellikle ev sahibinin sorumluluğundadır. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun 308. maddesi ve ilgili içtihatlarla netleştirilmiştir.

Demirbaş Tamiratlarında Sorumluluk Dağılımı

Ev Sahibinin Sorumluluğunda Olanlar

• Kalorifer sistemi (petek, kombi)
• Su tesisatı (borular, musluklar)
• Elektrik tesisatı
• Çatı, dış cephe, izolasyon
• Bina ortak alanları (asansör, mantolama vb.)

➡️ Bu tür arızalar, kiracının kullanım hatasından kaynaklanmıyorsa ev sahibi tarafından giderilmelidir.

Kiracının Sorumluluğunda Olanlar

• Küçük bakım ve temizlik işleri (örneğin musluk contasının değişimi)
• Kendi kullanımından kaynaklanan hasarlar
• Kendi taktırdığı cihazların tamiratı (örneğin sonradan takılan klima)

Yasal Dayanak

• TBKm.308:
  Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat edemedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları karşılamakla yükümlüdür.
• Yargıtay:
  Demirbaş niteliğindeki arızaların giderilmesi, kiraya verenin “kullanıma uygun tutma” borcu kapsamında değerlendirilir.

Tavsiye

• Kiracı, arızayı fark ettiğinde yazılı olarak ev sahibine bildirmeli.
• Ev sahibi tamiratı geciktirirse, kiracı tamir yaptırıp bedeli kiradan düşebilir (belgelendirme şartıyla).
• Kira sözleşmesinde demirbaş listesi yer alması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önler.

Kiracının Yapacağı Tadilatlar Hakkında

Kiracının evde yapacağı tadilatlar için genellikle ev sahibinden yazılı izin alması gerekir. Bu durum hem Türk Borçlar Kanunu hem de Yargıtay içtihatlarıyla netleştirilmiştir.

Tadilat Türüne Göre Sorumluluk

1. Küçük Değişiklikler

• Duvara tablo asmak, küçük raflar yerleştirmek gibi yapısal olmayan değişiklikler.
• Genellikle ev sahibinin izni gerekmez, ancak bilgilendirme iyi niyet açısından önemlidir.

2. Büyük Tadilatlar

• Duvar yıkma, mutfak veya banyo yenileme, yeni oda açma gibi yapısal ve kalıcı değişiklikler.
• Bu tür işlemler için ev sahibinin yazılı izni zorunludur.
• İzin alınmadan yapılan tadilatlar, mülkiyet hakkının ihlali sayılabilir ve ev sahibi:
• Tazminat talep edebilir,
• Sözleşmeyi feshedebilir.

Yasal Dayanak ve Yargıtay Görüşü

• Yargıtay, kiracının izinsiz yaptığı büyük tadilatları hukuka aykırı bulmakta ve ev sahibinin zararlarını talep etme hakkını tanımaktadır.
• Kiracı, taşınmazda kalıcı değişiklik yapmadan önce mutlaka ev sahibinin rızasını almalıdır.

Tavsiye

• Tadilat planı varsa, önce ev sahibine yazılı teklif sunulmalı.
• Tadilatın kapsamı, süresi ve maliyeti net şekilde belirtilmeli.
• Mümkünse bu izin, kira sözleşmesine ek protokol olarak eklenmeli.

Ortak Kullanım Alanı Giderlerinde Sorumluluk

Ortak kullanım alanlarının giderlerinden—örneğin bina aidatı, merdiven temizliği, asansör bakımı gibi masraflardan—öncelikle kat malikleri (ev sahipleri) sorumludur. Ancak kiracılar da bu giderlere kira sözleşmesi kapsamında dahil edilebilir.

Yasal Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20’ye göre:

• Kat malikleri, ortak alanların bakım, onarım, temizlik ve yönetim giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
• Aidat, kapıcı, bahçıvan, güvenlik gibi giderler için toplanan avanslara da katılmak zorundadırlar.
• Ortak alanlardan faydalanmasa bile bu giderlerden muaf olamazlar.

Kiracının Durumu

• Kiracı, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmişse, aidat ve ortak giderleri ödemekle yükümlü olabilir.
• Uygulamada genellikle:

• Rutin giderler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı) → kiracıya yansıtılır.
• Demirbaş yenileme veya büyük onarımlar → ev sahibinin sorumluluğundadır.

Tavsiyeler

• Kira sözleşmesine “kiracı aidat ve ortak giderleri ödemeyi kabul eder” gibi bir madde eklenmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önler.
• Aidatın içeriği (neye ne kadar ödendiği) yönetim planı veya apartman karar defteri ile netleştirilmelidir.
• Şunu da unutmamak gerekir ki “kiracının ödemediği bina aidatından ev sahibi sorumlu olacaktır ancak ev sahibi sonradan ödediği aidat için kiracıya rücu hakkını saklı tutar.”

Ev Sahibinin Mülkü Olan Eve Girmesi Hakkında

Ev sahibi kiracının izni olmadan eve giremez. Kiralanan konut, kira süresi boyunca kiracının kullanım hakkına sahiptir ve bu hak konut dokunulmazlığı kapsamında korunur.

Yasal Dayanak ve Uygulama TBK ve TCK

• Kira sözleşmesiyle birlikte konutu kullanma hakkı kiracıya geçer.
• Ev sahibinin izinsiz girişi, konut dokunulmazlığının ihlali sayılabilir ve cezai yaptırımlara yol açabilir.

İstisnai Durumlar

Ev sahibi ancak şu özel durumlarda eve girebilir:

• Acil durumlar (yangın, su baskını gibi)
• Sayaç okuma veya arıza tespiti (önceden haber verilerek)
• Evin satışı veya yeni kiracıya gösterim (kiracının rızasıyla)

Pratik Kurallar

• Ev sahibi eve gelmeden önce randevu almalı:
  • Kiracı çalışıyorsa: en az 4 gün önceden
  • Kiracı çalışmıyorsa: en az 24 saat önceden

Kiracı, hafta sonu ve resmî tatillerde ev sahibini kabul etmeme hakkına sahiptir.